Agevolazioni I casa e rilevanza dell’inidoneità soggettiva e oggettiva dell’immobile preposseduto.

La Corte di Cassazione (ordinanza 10 luglio 2018 n. 18098 e sentenza 2 febbraio 2018 n. 2565) ritorna sul tema di cosa debba intendersi per impossidenza di altro immobile abitativo affinché un soggetto possa acquistare un’ulteriore abitazione con i benefici prima casa.
Ad avviso della Corte (sentenza 2 febbraio 2018 n. 2565) il fatto che la legge faccia riferimento ad un’abitazione implica che questa debba essere idonea alle esigenze abitative del contribuente, sia in senso oggettivo sia in senso soggettivo. Di conseguenza il soggetto che sia già proprietario di un’abitazione inidonea oggettivamente (ad esempio perché inagibile) o soggettivamente (perché troppo piccola rispetto alle dimensioni del nucleo familiare) per le proprie esigenze abitative può acquistare un’ulteriore abitazione idonea invocando i benefici prima casa.
L’inidoneità invece non è rilevante quando deriva dalla concreta destinazione d’uso dell’immobile impartita dal proprietario: pertanto non può chiedere nuovamente i benefici prima casa, invocando l’inidoneità, il soggetto che sia proprietario di un’abitazione da lui usata in concreto come studio professionale (ordinanza 10 luglio 2018 n. 18098).
La rilevanza dell’inidoneità è limitata esclusivamente al caso del possesso nello stesso comune di un’altra abitazione acquistata senza benefici prima casa. In sostanza, combinando la legge e l’interpretazione data dalla Cassazione, il possesso nel territorio di un comune di un immobile abitativo comprato senza le agevolazioni prima casa impedisce il successivo acquisto nello stesso stesso comune di una casa di abitazione con i benefici fiscali in oggetto, tranne quando il precedente immobile è oggettivamente o soggettivamente inidoneo alle esigenze abitative del contribuente.
La Cassazione è invece chiara nel ribadire che il requisito dell’inidoneità non rileva nelle ipotesi della lettera c) della nota II-bis Tariffa parte I d.p.r. 131/1986, e quindi non è possibile acquistare una nuova prima casa se non dopo aver alienato, o dopo essersi impegnati ad alienare entro un anno, il precedente immobile già acquistato con i benefici prima casa, nemmeno se questo è divenuto inidoneo.
Questa sentenze confermano quanto già affermato dalla stessa Corte di Cassazione nelle precedenti ordinanza 27376/2017 e sentenze 21289/2014, 2418/2003 e 8771/2000, applicando un requisito espressamente previsto dei d.l. 16/1993 e 155/1993 e poi non più riproposto nella normativa successiva. L’Agenzia delle Entrate è invece orientata nel dare rilievo esclusivamente all’inidoneità oggettiva (risoluzioni 107/E dell’1 agosto 2017 e 86/E del 20 agosto 2010).
Notai Alberto e Marco Lombardo